Hoe om twee hypotheken te combineren in een?

Het hebben van twee hypotheken is niet zo zeldzaam als je zou denken. Mensen die voldoende eigen vermogen in hun huizen te vergaren kan ervoor kiezen om het afsluiten van een tweede hypotheek. Ze kunnen het geld gebruiken een schuld af te betalen, stuur dan een kind naar de universiteit, financiën starten van een bedrijf, of een grote aankoop.

Laten we eens kijken naar een voorbeeld: Je haalde een home equity lijn van het krediet tien of meer jaar geleden en tijdens de loting periode – het moment waarop je zou kunnen “putten” op uw kredietlijn – u betaalden een beheersbaar bedrag: $ 275 per maand $ 100.000 lijn van het krediet.

Volgens de voorwaarden van deze lening, na tien jaar werd de loting periode de aflossingsperiode – de komende 15 jaar waar je moet betalen van de lening als een hypotheek. Maar waarschijnlijk heb je niet verwachten dat $ 275 betaling aan een $ 700 betaling die zelfs nog hoger als de prime rate stijgt kon bewegen geworden.

Door het consolideren van de twee leningen, zou je potentieel bespaart meer dan $ 100 per maand en slot in uw rente in plaats van kijken escaleren als eerste omhoog gaat. Aan de andere kant, misschien wilt u de leningen sneller af te betalen en willen betere voorwaarden die u zullen helpen je het doet. Hoe werkt dit soort consolidatie werk en is het een goed idee?

Weet wat je begint met

Om te begrijpen wat er gebeurt als je te consolideren moet je een paar dingen over de huidige leningen je hebt leren kennen. Als, als je gaat om leningen te consolideren, realiseer je je dat je tweede hypotheek werd gebruikt om geld uit uw huis voor een of andere reden te trekken – een zogenaamde cash-out lening – het kan kosten toe te voegen aan de nieuwe lening en het bedrag waarvoor vermindert u kwalificeren. Cash-out leningen zijn hoger geprijsd, kredietverstrekkers zeggen omdat de lener is statistisch gezien meer kans om uit de buurt van de lening lopen als ze in de problemen komen.

Dan is er therate / term herfinancieren (refi). Dit soort lening is gewoon een correctie van de rente en de voorwaarden van uw huidige lening. De lening wordt beschouwd als veiliger om de kredietgever, omdat de lener geen geld is zakkenrollerij of verminderen van de hoeveelheid van het eigen vermogen ze hebben in het pand. U kunt onlangs geherfinancierd wanneer de hypotheekrente gedaald tot een historisch laag niveau.

Waarom doen deze onderscheidingen toe? Volgens Casey Fleming, hypotheekadviseur met C2 Financial Corporation, en auteur van “The Loan Guide: Hoe de best mogelijke hypotheek te krijgen,” ze zijn belangrijk, omdat de voorwaarden en het bedrag dat u betaalt voor nieuwe hypotheken heel anders kunnen zijn.

“Laten we zeggen dat u en uw buurman zijn beide krijgen 75% loan-to-value herfinancieren leningen, onder de conforme lening limiet van $ 417.000. Yours is een cash-out, hij is het niet. Uw lening zou kosten 0.625 punten meer dan je buurman is met ingang van april 2015. En 1 punt is 1% van het geleende bedrag, dus als je geleende bedrag is $ 200.000, ceteris paribus je $ 1.250 ($ 200.000 x 0,00625) meer voor dezelfde rente als je buurman zou betalen.

Zie het op deze manier. Als u oorspronkelijk de twee leningen verworven wanneer u het huis kocht, is het niet een cash-out lening, omdat de tweede hypotheek werd gebruikt om de woning te verwerven – niet trekken geld uit het. Maar later, als je geld ontvangen als gevolg van het nemen van een tweede hypotheek, dat was een cash-out lening, en dus zal een nieuwe geconsolideerde lening hetzelfde worden beschouwd.

Er is nog een reden waarom dit onderscheid wordt belangrijk. Omdat de cash-out leningen zijn riskanter aan de kredietgever, mogen ze alleen lenen 75% tot 80% van uw vermogen in uw huis versus 90% op een koers / term refi. Fleming zet het in gewoon Engels als volgt: “Als uw lening van een cash-out lening zal worden beschouwd, zult u meer eigen vermogen in uw woning te kwalificeren nodig hebben.”

Hoe te consolideren

De kredietgever zal al het ingewikkelde papierwerk die hoort bij het consolideren van de leningen te doen. Jouw taak is om een ​​geïnformeerde consument. Praat niet met een geldschieter – praat met meerdere. Sinds de consolidatie van twee leningen is ingewikkelder dan een simpele hypotheek, is het best om persoonlijk te spreken met maar liefst drie of vier kredietverstrekkers. Je kon aan uw bank of credit union, een hypotheek makelaar praten, of neem de aanbevelingen van professionals uit de industrie die u vertrouwt.

Natuurlijk, hen vragen of de nieuwe lening een cash-out lening of een koers / term refi wordt. Is het een vaste of variabele rente lening? 15 of 30 jaar? (Zie Welke is beter, een vast of variabel lening?)

Zodra u tevreden bent met een bepaalde geldschieter, zullen zij u door het proces. Onderteken niets zonder eerst te lezen en zorg ervoor dat u de betaling schema te begrijpen.

Als uw lening is een cash-out lening, Casey Fleming zegt dat er een manier om het een jaar later om te zetten naar een tarief / term refi kan zijn.

“Consolidatie van de leningen als cash-out, maar krijgen een geldschieter krediet dat betaalt voor alle van de kosten in verband met de transactie. Wacht een jaar en opnieuw te herfinancieren. Omdat je alleen herfinanciering van een enkele lening op dat moment, het is niet een cash-out lening. Nu kun je geld uitgeven aan punten om de rente naar beneden te kopen, omdat je de lening voor een langere periode van tijd zal blijven. ” Fleming gaat verder met te adviseren dit te doen alleen als u van mening bent dat de rente stabiel zijn of kan vallen. (Bent u ook geïnteresseerd in Hypotheek punten: Wat is het punt?)

Het komt neer op

“Maak nooit een beslissing te herfinancieren of te consolideren leningen uitsluitend gebaseerd op de vermindering van uw maandelijkse betaling. In de meeste gevallen zul je meer dan je leven te besteden aan de nieuwe lening dan je zou gewoon de aflossing van de bestaande leningen, “zegt Fleming. “Miljoenen consumenten blijven hypothekeren hun toekomst en eindigen met tientallen of zelfs honderden duizenden dollars minder in pensioen.”

In plaats daarvan bepalen hoe lang je denkt dat je verblijf in het huis, en vergelijkt de kosten van uw huidige hypotheek (s) om de nieuwe hypotheek plus eventuele kosten in verband met de nieuwe lening gedurende de hoeveelheid tijd die u zal de lening vast te houden. Als de kosten lager zouden zijn, de consolidatie is waarschijnlijk een goed idee.