De voors en tegens van een 15-jarige hypotheek

Er zijn maar weinig kredietnemers streven naar een 15-jarige hypotheek als ze kopen van een huis. In februari 2015, op basis van de Mortgage Bankers Association, slechts 5% van de kopers van een woning en 20% van de refinancers een aanvraag voor een 15-jarige hypotheek, en deze nummers zijn vallen in de afgelopen jaren. Maar als kredietnemers afschrikken door de relatief hoge maandelijkse betaling worden gezet, worden ze af te zien van de mogelijkheid om veel geld te besparen, in beide betekenissen van het woord.

Voordelen

Een 15-jarige hypotheek kost veel minder dan om geld te lenen meer dan 30 jaar.

• Omdat de kosten van een hypotheek wordt berekend als een jaarlijkse rente, en je leent het geld voor half zo lang, zul je veel minder om geld te lenen voor 15 jaar – meestal minder dan de helft van wat je meer dan 30 jaar zou betalen . Hoe hoger de rente, hoe groter de spleet tussen de twee hypotheken. Bij 4%, zal u slechts ongeveer 46% van de rente die u betaalt over de langere lening te betalen.

• Omdat de kortere termijn leningen zijn minder risicovol en goedkoper voor de banken te financieren, een 15-jarige hypotheek komt meestal met een lagere rente – ergens tussen een kwart punt en hele punt minder dan voor een 30-jarige hypotheek.

• Als uw hypotheek is gekocht door een van de door de overheid gesteunde bedrijven, zoals Fannie Mae, zult u waarschijnlijk moeten betalen minder in de vergoedingen voor een 15-jarige lening. Fannie Mae en de andere door de overheid gesteunde ondernemingen rekenen wat zij noemen lening prijsniveau aanpassingen die vaak alleen van toepassing op, of zijn hoger voor, 30-jaar-hypotheken. Deze kosten doorgaans gelden voor kredietnemers met een lagere credit scores, kleinere aanbetalingen of beide. De Federal Housing Administration rekent lagere hypotheek verzekeringspremies tot 15 jaar kredietnemers. De meeste kredietnemers uiteindelijk betaalt deze kosten als onderdeel van een hogere rente, in plaats van als upfront vergoedingen.

• Omdat de maandelijkse betaling hoger is, financiële planners rekening houden met de 15-jaar-hypotheek een vorm van gedwongen besparingen – in plaats van die besparingen te investeren in een geldmarkt account of aandelen beurs, bent u ze investeren in uw huis, die in de loop van de lange termijn is het waarschijnlijk te waarderen in waarde ook.

Nadelen:

Kortere hypotheken hebben een hogere maandelijkse betalingen dan op langere termijn leningen. Bijvoorbeeld, een 15-jarige lening voor $ 300.000 tegen 4% rente heeft een maandelijkse betaling van $ 2219, of 55% hoger dan een 30-jarige hypotheek voor hetzelfde bedrag in hetzelfde tempo.

• Hoe hoger de betaling kan de koper te beperken tot een meer bescheiden huis dan dat ze in staat zijn om te kopen met een lening van 30 jaar zou zijn. (Dezelfde maandelijkse betaling op een lening van 30 jaar zou een grotere lening terug te betalen.)

• Hoe hoger de betaling vereist een hogere cash reserves – zo veel als een jaar de moeite waard van inkomsten in vloeibare besparingen.

• Hoe hoger betaling betekent een kredietnemer kan de mogelijkheid af te zien op te bouwen andere besparingen, of op te slaan voor andere doelen die prikkels hebben, zoals collegegeld of in een 401 (k) pensioen-account, die zowel belasting-uitgestelde en heeft een werkgeversbijdrage . Een slimme en gedisciplineerd investeerder zou de kans om het verschil te investeren tussen de 15-jarige en 30-jarige betalingen in hoger renderende effecten kunnen verliezen.

Het komt neer op

Een 15-jarige hypotheek kan bespaart u een hoop geld. Stelt u zich een $ 300.000 lening, verkrijgbaar bij 3,25% voor 15 jaar of 4% voor 30 jaar. Het gecombineerde effect van de snellere afschrijvingen en de lagere rente betekent dat het lenen van het geld voor slechts 15 jaar zou kosten $ 79.441, vergeleken met $ 215.609 meer dan 30 jaar, of bijna tweederde minder. Hem de kneep, is natuurlijk de hogere maandelijkse betaling.

(Voor meer informatie over het kiezen van de juiste hypotheek voor u, zie Bank Vs. Budget: Hoeveel Huis kunt u zich veroorloven? en de vergelijking van een 30-jarige Vs. Een 15-jarige hypotheek.)